（原標題：一覺醒來，樓市超級大利好！住建部重磅發聲，提到“認房不用認貸”）

近日，住建部部長倪虹召開企業座談會，就建筑業高質量發展和房地產市場平穩健康發展與企業進行深入交流。

最值得注意的有一段話：進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

倪虹在座談會上說，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

繼續降低首套房首付比例和貸款利率

對于住建部“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率”的提法，易居研究院研究總監嚴躍進認為：“降低首付比例和貸款利率的含義在于，還有很多城市沒有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4.0%，所以預計在8月上旬前會有一波降首付和降利率操作。”

據易居研究院統計，根據簡單算術平均計算，全國20個重點城市首套房首付比例平均值為24%。具體看，此類城市首付比例主要分為三檔，即35%、30%和20%?？傮w上城市能級越高，首付比例越高；城市能級越低，首付比例越低。

具體城市而言，上海、北京的首付比例是最高的，為35%、40%，廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例也比較高。相對來說，一些弱二線城市和絕大多數三四線城市，都已經執行了20%的首付比例政策。包括哈爾濱、沈陽和鄭州等城市，首付比例均為20%，這和此類城市持續降低入市門檻、降低購房成本等有直接關聯。

中指研究院也指出：“目前，多數城市首付比例已經降至監管部門要求的最低水平，首套最低20%、二套30%，除此之外，個別城市二套首付比例較高，如北京、上海二套房首付比例最低60%、50%(普宅)，最高為80%和70%(非普宅)。”

就房貸利率而言，隨著LPR(貸款市場報價利率)的下調，首套房和二套房貸款利率下限也不斷下降。

據貝殼研究院監測顯示，2023年7月，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10個基點。

“整體來看，當前房地產市場調整壓力較大，多個城市房價下跌態勢未改，部分符合評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，仍有望繼續下調首套房貸利率下限，此前已經下調房貸利率下限的城市，也存在小幅下調空間。”中指研究院市場研究總監陳文靜說。

進一步落實“認房不認貸”政策

“此次最值得關注的就是‘認房不用認貸’政策，可以比較明確地認為，該表述對于一線城市影響是最大的。”嚴躍進如是說。

中指研究院指出，目前，“認房又認貸”的城市主要集中在北京、上海、廣州、深圳、成都等城市，嚴重限制了需要換房改善的購房群體，換房需求同樣是合理的住房需求，政策應適時調整予以支持，優化認房又認貸政策，可以激活核心城市置換鏈條，活躍市場交易。

以北京為例，按照當前認房又認貸政策，很多購房者在改善換房過程中，二套房首付比例最高達80%、房貸利率高達5.25%。但若是優化該政策，二套房首付比例最低將至35%、房貸利率可以降至4.75%。

嚴躍進表示：“在住建部表態后，預計各地將會有具體的政策出臺。尤其是大家普遍關注的‘認房又認貸’政策，后續一線城市跟進執行的可能性會比較高。”

另外，在支持改善需求方面，這次住建部也明確提出了“換房減免稅費”。

嚴躍進認為：“降低交易稅費，如通過降低個人所得稅、契稅、增值稅、中介費用等降低購房成本，也有利于修復置業預期。”

值得關注的是，7月25日，國家稅務總局發布《支持協調發展稅費優惠政策指引》，其中購房環節稅費優惠多達19條。雖然是對既有政策的梳理、匯總、指引，但是該動作也向市場釋放利好信號，部分政策還有進一步調整優化的空間。

而在去年9月30日，對于換房減免稅費，財政部、稅務總局還發布過“支持居民換購住房有關個人所得稅政策”的公告，對于“賣一買一”的置業人群，實行個人所得稅退稅優惠，最高全部退還。

陳文靜指出：“下半年，房地產政策的優化仍將以因城施策的方式推進，整體力度有望加大。普通二線和三四線城市在過去一年多的時間里，房地產限制性政策已基本放開，當前核心一、二線城市政策空間仍較大，短期來看，這部分城市房地產政策有望進一步優化，比如優化住房信貸政策、放松郊區限購、降低交易稅費等仍是政策方向。”

政治局會議定調：中國樓市發生重大變化

7月24日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。

會議在談及房地產市場時，首次明確提出，要適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

中金公司指出，這種變化主要是指經歷了過去20余年的高速建設，我國房地產市場已經整體上度過了供不應求階段，存量及增量住房供給較為充分的城市有必要在“因城施策”框架下優化房地產政策，以支持合理的“剛性和改善性”購房需求釋放。

中信證券表示，政治局會議在房地產領域最值得關注的內容：一是肯定了我國房地產市場供求關系發生了重大變化，這是未來對政策進行調整的客觀基礎；二是肯定了房地產已經是宏觀經濟層面需要留意的重大風險點，這為政策進一步加大對需求的支持奠定了條件。房地產業向運營和服務轉型的新發展方向沒有改變，但短期對開發產業鏈也應該樂觀。

業內人士也普遍認為，會議為下半年房地產政策持續寬松明確了總體方向，預計各地放松力度會加大，重點城市在認房認貸、首付比例、普宅認定標準等政策領域或進一步優化。

此前的7月14日，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在新聞發布會上表示，考慮到我國房地產市場供求關系已經發生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續出臺的政策存在邊際優化空間，金融部門將積極配合有關部門加強政策研究，因城施策提高政策精準度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

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